Maklerrecht

Maklerrecht

Bundesgesetz über die Rechtsverhältnisse der Makler und über Änderungen des
Konsumentenschutzgesetzes (Maklergesetz – MaklerG)
Der Nationalrat hat beschlossen:
Artikel I
Maklergesetz
1. Teil: ALLGEMEINER TEIL
Begriff und Tätigkeit des Maklers
Begriff
§ 1. Makler ist, wer auf Grund einer privatrechtlichen Vereinbarung (Maklervertrag) für einen
Auftraggeber Geschäfte mit einem Dritten vermittelt, ohne ständig damit betraut zu sein.
Befugnisse des Maklers
§ 2. (1) Ohne ausdrückliche Vereinbarung ist der Makler nicht befugt, für den Auftraggeber
das vermittelte Geschäft zu schließen oder Zahlungen vom Dritten entgegenzunehmen.
(2) Der Auftraggeber kann, solange ihm der Dritte weder bekannt ist noch bekannt sein muß,
Erklärungen zur Wahrung seiner Rechte an den Makler richten, wenn der Makler befugt ist,
Erklärungen, die zum Abschluß des Vertrages mit dem Dritten führen können, mit
Rechtswirkung für den Dritten entgegenzunehmen.
Rechte und Pflichten aus dem Maklervertrag
Interessenwahrung und Unterstützung
§ 3 (1) Der Makler hat die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren.
Dies gilt auch, wenn er zugleich für den Dritten tätig ist.
(2) Der Auftraggeber hat den Makler bei der Ausübung seiner Vermittlungstätigkeit redlich
zu unterstützen und eine Weitergabe von mitgeteilten Geschäftsgelegenheiten zu unterlassen.
(3)Makler und Auftraggeber sind verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu
geben.
(4) Bei Verletzung der Pflichten nach den Abs. 1 bis 3 kann Schadenersatz verlangt werden.
Soweit dem Makler ein Provisionsanspruch zusteht, kann der Auftraggeber wegen Verletzung
wesentlicher Pflichten auch eine Mäßigung nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß
bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers verlangen.
Vermittlung; Abschluß

§ 4 (1) Mangels anderer Vereinbarung ist der Makler nicht verpflichtet, sich um die
Vermittlung zu bemühen.
(2)Der Auftraggeber ist nicht verpflichtet, das angebahnte Geschäft zu schließen.
Doppeltätigkeit
§ 5 (1) Der Makler darf ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers nicht zugleich für
den Dritten tätig werden oder von diesem eine Belohnung annehmen, wenn nicht für den
betreffenden Geschäftszweig ein abweichender Gebrauch besteht.
(2) Bei Zuwiderhandeln kann der Auftraggeber vom Makler die Herausgabe der unrechtmäßig
empfangenen Belohnung und den Ersatz des diesen Betrag übersteigenden Schadens
verlangen. § 3 Abs. 4 zweiter Satz bleibt unberührt.
(3) Sobald der Makler als Doppelmakler tätig wird, hat er dies beiden Auftraggebern
mitzuteilen. Diese Mitteilungspflicht entfällt, wenn er den Umständen nach annehmen darf,
daß seine Doppeltätigkeit den Auftraggebern bekannt ist.
Provision
§ 6 (1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, daß das zu
vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit
einem Dritten zustandekommt.
(2) Die bloße Namhaftmachung des Dritten begründet keinen Provisionsanspruch, sofern
nicht für den betreffenden Geschäftszweig ein abweichender Gebrauch besteht.
(3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar
nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck
wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustandekommt.
(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird.
Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem
Abschluß durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder
wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die
Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann
Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis
hinweist.
(5) Liegen die Provisionsvoraussetzungen für ein vermitteltes Geschäft bei zwei oder
mehreren Maklern vor, so schuldet der Auftraggeber gleichwohl die Provision nur einmal.
Provisionsberechtigt ist der Makler, dessen Verdienstlichkeit an der Vermittlung eindeutig
überwogen hat. Läßt sich ein solches Überwiegen nicht feststellen, so ist die Provision nach
Maßgabe der Verdienstlichkeit aufzuteilen, im Zweifel zu gleichen Teilen. Hat der
Auftraggeber einem von mehreren beteiligten Maklern ohne grobe Fahrlässigkeit zuviel an
Provision bezahlt, so ist er von seiner Schuld im Betrag der Überzahlung gegenüber
sämtlichen verdienstlichen Maklern befreit. Dadurch verkürzte Makler können von den
anderen Maklern den Ausgleich verlangen.

Entstehen des Provisionsanspruchs
§ 7 (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten
Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuß.
(2) Der Anspruch auf Provision entfällt, wenn und soweit feststeht, daß der Vertrag zwischen
dem Dritten und dem Auftraggeber aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen
nicht ausgeführt wird. Bei Leistungsverzug des Dritten hat der Auftraggeber nachzuweisen,
daß er alle zumutbaren Schritte unternommen hat, um den Dritten zur Leistung zu
veranlassen.
Höhe des Provisionsanspruchs
§ 8 (1) Ist über die Provisionshöhe nichts besonderes vereinbart, so gebührt dem Makler die
für die erbrachten Vermittlungsleistungen ortsübliche Provision. Läßt sich eine solche nicht
oder nur mit unverhältnismäßigen Schwierigkeiten feststellen, steht eine angemessene
Provision zu.
(2) Nachlässe, die der Auftraggeber dem Dritten gewährt, vermindern nur dann die
Berechnungsgrundlage der Provision, wenn sie schon beim Abschluß des Geschäfts
vereinbart worden sind.
(3) Der Berechnung der Provision dürfen keine unzulässigen Entgelte zugrundegelegt werden.
Ersatz von Aufwendungen
§ 9 Für die durch den Geschäftsbetrieb entstandenen allgemeinen Kosten und Auslagen kann
der Makler keinen Ersatz verlangen. Aufwendungen des Maklers auf Grund von zusätzlichen
Aufträgen sind nur dann zu ersetzen, wenn die Ersatzpflicht ausdrücklich vereinbart worden
ist. Dies gilt auch dann, wenn das angestrebte Rechtsgeschäft nicht zustande kommt.
Fälligkeit
§ 10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen
werden mit ihrer Entstehung fällig.
Verjährung
§ 11 Ansprüche aus dem Maklervertragsverhältnis verjähren in drei Jahren ab Fälligkeit. Die
Verjährung ist gehemmt, solange der Makler vom Zustandekommen des vermittelten
Geschäfts keine Kenntnis erlangen konnte.
Beendigung des Vertragsverhältnisses
Fristablauf; vorzeitige Auflösung
§ 12 (1) Ein auf bestimmte Zeit geschlossener Maklervertrag endet mit dem Ablauf der Zeit,
für die er eingegangen wurde.
(2) Bei vorliegen wichtiger Gründe kann der Maklervertrag von jedem Vertragspartner ohne
Einhaltung einer Frist vorzeitig aufgelöst werden.

Kündigung
§ 13 Ist keine bestimmte Vertragsdauer vereinbart, so kann der Maklervertrag von jedem
Vertragspartner jederzeit ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden.
Besondere Vereinbarungen
Alleinvermittlungsauftrag
§ 14 (1) Verpflichtet sich der Auftraggeber, für das zu vermittelnde Geschäft keinen anderen
Makler in Anspruch zu nehmen, so liegt ein Alleinvermittlungsauftrag vor. Bei diesem muß
sich der Makler nach Kräften um die Vermittlung bemühen.
(2) Der Alleinvermittlungsauftrag kann nur befristet auf angemessene Dauer abgeschlossen
werden. Gleiches gilt für jede Verlängerung.
Provisionsvereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs
§ 15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz
für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren
Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder
ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, daß
1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht
zustandekommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf
einen für das Zustandekommen des Geschäfts erforderlichen Rechtsakt ohne
beachtenswerten Grund unterläßt;
2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges
Geschäft zustandekommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den
Tätigkeitsbereich des Maklers fällt;
3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit
einer anderen Person zustandekommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom
Makler bekanntgegebene Möglichkeit zum Abschluß mitgeteilt hat oder das Geschäft
nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer andren Person zustandekommt,
weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekanntgegeben hat, oder
4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustandekommt, weil ein gesetzliches
oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.
(2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall
vereinbart werden, daß
1. der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund
vorzeitig aufgelöst wird;
2. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch
die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers
zustandegekommen ist, oder
3. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als
durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers
zustandegekommen ist.

(3) Leistungen nach Abs. 1 und Abs. 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinne des § 1336
ABGB.
1. Teil: IMMOBILIENMAKLER
Begriff
§ 16 (1) Immobilienmakler ist, wer als Makler gewerbsmäßig Geschäfte über unbewegliche
Sachen vermittelt.
(2) Die für Immobilienmakler geltenden Bestimmungen dieses Bundesgesetzes sind auch auf
den anzuwenden, der von einem Auftraggeber ständig betraut ist oder der eine entgeltliche
Vermittlungstätigkeit bloß gelegentlich ausübt.
Besondere Aufklärungspflicht
§ 17 Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden
Geschäfts tätig, so hat er dies dem Dritten mitzuteilen.
Zwingende Bestimmungen
§ 18 Von § 4 Abs. 2, § 6, § 7 und § 13 kann nicht zum Nachteil des Auftraggebers
abgegangen werden.
Artikel II
Änderung des Konsumentenschutzgesetzes
Das Bundesgesetz, mit den Bestimmungen zum Schutz der Verbraucher getroffen werden,
BGBI. Nr. 140/1979, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBI. Nr. 247/1993, wird wie
folgt geändert:
An die Stelle des § 31 und seiner Überschriften treten folgende §§ 30a bis § 31 samt
Überschriften:
“Rücktritt von Immobiliengeschäften”
§ 30a (1) Gibt ein Verbraucher eine Vertragserklärung, die auf den Erwerb eines
Bestandrechts, eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums an einer
Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder an einer Liegenschaft, die zum Bau eines
Einfamilienwohnhauses geeignet ist, am selben Tag ab, an dem er das Vertragsobjekt das
erste Mal besichtigt hat, so kann er von seiner Vertragserklärung zurücktreten, sofern der
Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen
Angehörigen dienen soll.
(2) Der Rücktritt kann binnen einer Woche nach der Vertragserklärung des Verbrauchers
erklärt werden. Ist ein Makler eingeschritten und wird die Rücktrittserklärung an diesen
gerichtet, so gilt der Rücktritt auch für einen im Zug der Vertragserklärung geschlossenen
Maklervertrag. Im übrigen gilt für die Rücktrittserklärung § 3 Abs. 4.

(3) Die Frist des Abs. 2 beginnt erst zu laufen, sobald der Verbraucher eine Zweitschrift
seiner Vertragserklärung und eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhalten hat.
Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen
Besichtigung.
(4) Die Zahlung eines Angelds, Reuegelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der
Rücktrittsfrist kann nicht wirksam vereinbart werden.
Besondere Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers
§ 30b (1) Der Immobilienmakler hat vor Abschluß des Maklervertrags dem Auftraggeber, der
Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche
Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, daß er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem
Verbraucher durch den Abschluß des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich
erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision, ausweist. Die Höhe der
Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder
familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn
der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese
Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse
hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtigzustellen. Erfüllt der Makler
diese Pflichten nicht spätestens vor einer Vertragserklärung des Auftraggebers zum
vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG.
(2) Zu den erforderlichen Nachrichten, die der Immobilienmakler dem Auftraggeber nach § 3
Abs. 3 MaklerG zu geben hat, zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die
Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind.
Höchstdauer von Alleinvermittlungsaufträgen
§ 30c (1) Die Dauer von Alleinvermittlungsaufträgen (§ 14 Abs. 2 MaklerG) von
Verbrauchern darf höchstens vereinbart werden mit
1. drei Monaten für die Vermittlung von Bestandverträgen über Wohnungen oder
sonstigen den Gebrauch oder die Nutzung von Wohnungen betreffenden Verträgen;
2. sechs Monaten für die Vermittlung von Verträgen zur Veräußerung oder zum Erwerb
des Eigentums an Wohnungen, Einfamilienwohnhäusern und einzelnen Grundstücken,
die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet sind.
3. Wenn besondere Umstände vorliegen, die die Vermittlung wesentlich erschweren oder
verzögern, darf auch eine entsprechend längere als die in Abs. 1 bestimmte Frist
vereinbart werden.
Schriftlichkeit und zwingende Bestimmungen beim Maklervertrag
§ 31 (1) Die folgenden Vereinbarungen sind nur rechtswirksam, wenn sie ausdrücklich und
schriftlich erfolgen:
1. Vereinbarung des Ersatzes von Aufwendungen auf Grund von zusätzlichen Aufträgen
(§ 9 MaklerG);
2. Abschluß und Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen (§ 14 MaklerG);
3. besondere Vereinbarungen für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs (§ 15 MaklerG).

2. Von § 2 Abs. 2, § 3, § 9, § 10, § 28 Z 4 und Z 5 und § 39 MaklerG darf nicht zum
Nachteil des Verbrauchers abgegangen werden.”
Artikel III
Inkrafttreten, Übergangsbestimmungen, Aufhebung von Rechtsvorschriften, Verweisungen
und
Vollziehungsklausel
1. Dieses Bundesgesetz tritt mit 1. Juli 1996 in Kraft.
2. Die Bestimmungen des Artikels I und des Artikels II, ausgenommen dessen § 30a,
sind auf vor seinem Inkrafttreten geschlossene Maklerverträge nicht anzuwenden.
3. Die in Abs. 5 angeführten Rechtsvorschriften bleiben auf am 1. Juli 1996 bestehende
Vertragsverhältnisse betreffend Versicherungsmakler bis 30. Juni 1997 weiterhin
anwendbar.
4. Die Bestimmungen des § 30a in Artikel II ist auf Vertragserklärungen anzuwenden,
die ein Verbraucher nach Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes abgegeben hat.
5. Mit Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes treten folgende Rechtsvorschriften außer
Kraft:
1. § 29 des Handelsvertretergesetzes, BGBI. Nr. 348/1921, in der bei Ablauf des 30. Juni
1996 geltenden Fassung, das ist die Fassung der Vierten Verordnung zur Einführung
handelsrechtlicher Vorschriften im Lande Österreich, dRGBI. I S 1999/1938, des
Bundesgesetzes vom 13. Juli 1960, BGBI. Nr. 153, und des Bundesgesetzes vom 15.
Juni 1978, BGBI. Nr. 305 und die in dieser Bestimmung angeführten für andere
Geschäftsvermittler geltenden Bestimmungen, soweit sie für andere
Geschäftsvermittler in Kraft sind.
2. Die §§ 93 bis 104 des Handelsgesetzbuches, dRGBI. 1897 S 219, sowie Art. 6 Nr. 13
der Vierten Verordnung zur Einführung handelsrechtlicher Vorschriften im Lande
Österreich, dRGBI. I S 1999/1938.
(6) Soweit in diesem Bundesgesetz auf Bestimmungen anderer Bundesgesetze verwiesen
wird, sind diese in ihrer jeweils geltenden Fassung anzuwenden.
(7) Soweit in anderen Bundesgesetzen und Verordnungen auf Bestimmungen verwiesen ist,
die durch dieses Bundesgesetz geändert oder aufgehoben werden., erhält die Verweisung
ihren Inhalt aus den entsprechenden Bestimmungen dieses Bundesgesetzes.
(8) Der Begriff “Handelsmäkler” wird in allen bundesgesetzlichen Regelungen durch den
Begriff “Handelsmakler” ersetzt. Dasselbe gilt für Wortformen und Wortverbindungen.
(9) Mit der Vollziehung dieses Bundesgesetzes ist der Bundesminister für Justiz betraut.