Bauherrenmodell

CLEVER INVESTIEREN & GEMEINSAM PROFITIEREN

Bauherrenmodelle erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Doch wie funktioniert eine solche Immobilieninvestition und welche Vorteile bieten Bauherrenwohnungen?

Beim Bauherrenmodell schließen sich mehrere Investoren zusammen, um eine leerstehende und renovierungsbedürftige Immobilie zu erwerben, komplett zu renovieren oder sogar neu zu errichten. Mit dem Ziel der langfristigen Vermietung als Einnahmequelle. In der Regel erhalten Anleger Immobilienanteile im Verhältnis ihrer Kapitaleinlagen.

Das Potenzial für eine schnellere Abschreibung ist ein großer Vorteil des Bauherrenmodells. Insbesondere können Reparaturkosten für 15 Jahre früher abgesetzt werden. Dies führt zu einem steuerlichen Verlust, der mit Mieteinnahmen verrechnet und auch mit regelmäßigen Erwerbseinkünften ergänzt werden kann. Dadurch ergeben sich Steuerersparnisse (Einkommensteuer oder Lohnsteuer). Anders sieht es beispielsweise bei Kapitalanlegern und Vorsorgewohnungen aus. Bei weit verbreiteten und sehr beliebten Immobilieninvestitionen wird der Gebäudeanteil (= Großteil der Gesamtkosten einer Wohnung) in der Regel über einen Zeitraum von etwa 67 Jahren abgeschrieben. Weil der Überschuss früher anfällt, werden auch die Steuern viel früher bezahlt.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Stabilität und Höhe der Mieteinnahmen: Aufgrund der aktuell schwierigen Wirtschaftslage dürften viele Mieter zumindest kurz- bis mittelfristig günstigeren Wohnraum bevorzugen. Das Bauherrenmodell sichert hochwertiges und bezahlbares Wohnen, da rund 90% mit Zuschüssen arbeiten, die nur dann vergeben werden, wenn die Mieten im Rahmen der Wohnbauförderung gedeckelt sind.

Das Bauherrenmodell unterstützt diese Entwicklung aktiv. Denn hohe staatliche Förderungen für Wohnungsrenovierungen werden mit gedeckelten Mieten kombiniert, mit Deckelungen (bis zum jeweiligen Standard). Das schafft wirklich bezahlbaren Wohnraum und beschert Anlegern langfristig ein stabiles Einkommen.

Eine nachträgliche Aufteilung in Wohneigentum ist unter Berücksichtigung aller steuerlichen Fristen grundsätzlich möglich. Wie einfach dies zu erreichen ist und welche Rechte dem Investor zustehen, hängt stark von der gewählten Gesellschaftsform und Vertragsgestaltung ab. Generell gilt: auch bei einem Beteiligungsmodell kann man später einen Verkehrswert realisieren, wenn das Modell diese Gestaltung erlaubt.

Treten Sie als „großer“ oder „kleiner“ Bauherr auf

Steuerlich wird zwischen „großen“ und „kleinen“ Bauherren unterschieden. Die Kategorisierung hängt von der tatsächlichen Möglichkeit und Einflussnahme auf das Bauvorhaben und der persönlichen Bereitschaft zur Übernahme von Kostenverschiebungen ab. Wer die steuerlichen Vorteile zur Gänze nutzen möchte, muss bestimmte Risiken tragen und (zumindest teilweise) mitgestalten können und wollen. Beim „kleinen“ Bauherrenmodell beteiligt man sich an einem fast fertigen Konzept und hat dadurch weniger Mitsprachemöglichkeiten – auch Preisgarantien sind grundsätzlich und unter bestimmten Umständen möglich. Herstellungs- und Sanierungsaufwendungen können dann, wenn eine steuerrechtliche Bauherreneigenschaft gegeben ist, über 15 Jahre, statt der üblichen 67 Jahre, beschleunigt abgeschrieben werden. Bestimmte Nebenkosten und Dienstleistungen dürfen dann ebenfalls schneller und meist sofort im Jahr des Anfalls oder zumindest auch über 15 Jahre abgesetzt werden. Dadurch kommt es insbesondere in den ersten Jahren der Sanierung (Bauphase) zu höheren steuerlichen Verlusten.

Konzept der „Bauherrenwohnung“ ermöglicht direktes Wohnungseigentum ab Beginn

Eine besondere Ausprägung des Bauherrenmodells ist das „kleine Bauherrenmodell mit sofortiger Wohnungszuordnung“ oder besser bekannt als das von PERICON entwickelte Konzept der Bauherrenwohnung. Anleger entscheiden sich von Beginn an für eine konkrete Wohnung und bekommen diese nach Fertigstellung auch zugeteilt. Das bringt somit fast die gleichen Eigenschaften wie bei Vorsorgewohnungen hinsichtlich Flexibilität mit und ermöglicht dennoch einen großen Teil der steuerlichen Vorteile eines „kleinen Bauherrenmodells“. Zudem kann auch jeder Einzelne individuell seine Finanzierung abbilden – idealerweise professionell begleitet. Dennoch bleibt ein modernes Beteiligungsmodell weiterhin auch eine klare Empfehlung, wenn ein hohes Maß an Effizienz (Kosten-/Nutzen) und eine langfristig stabile Kapitalanlage als Zielsetzungen verfolgt werden.